不動産投資とは何なのか その4【減価償却費】

前回、収支計算のことを書いたけど、減価償却費についてサクッと語ろうと思う。
不動産投資において、減価償却は重要な役割を果たす。最初のうちだけは。

減価償却費とは何なのか?

基本的に事業で使うエアコンやパソコンなどの電化製品、工具などは耐用年数(使える期間)が決まっていて、購入費用をその耐用年数で割った金額を経費としていいですよ、という制度。
不動産を貸しているなら建物は耐用年数で割った金額を毎年計上できる。

そもそも経費って何?

経費とは、例えば鉛筆1万円分買ったら、その分は売上(課税額)から差し引いていいですよ、という制度。
当たり前だけど、10万円売り上げて9万円仕入に使って利益が1万円出たとして、その仕入が経費にならなかったら10万円に税金がかかってしまう。
そうすると法人税が30%と仮定したら、3万円税金を払わなければならなくなる。
そうすると2万円の赤字になっちゃうよね?
だから、仕入は売上としなくていいですよ、というのが経費。
1万円に課税されるので、3,000円が課税される、ということ。

経費になる=無料になる?

結構勘違いしてる人多いんだけど、経費に計上するものは課税対象にならないだけで、無料になるというわけではない。
サラリーマンをしていると経理に領収書出したらお金戻ってくるから、それでただになると勘違いする人が多いんだけどタダになるわけではない。
課税対象にならない、というだけで現金は普通に減る。
例えば、20万円でMacBookAirを買ったと仮定する。
それは経費になるから、今期利益320万だけど、MBA分経費になるから300万円が課税対象になりました。
300×0.3で課税額は90万円です。
これがもしMBAが経費とならなかったら、320×0.3で、96万円が課税額になる。
ということは、6万円課税額が高くなる。
買った方が課税額が6万円安いけど、現金は20万円なくなって20万円のMBAが手元に残るのは変わらず、課税額が6万円減少するから差し引き14万円でMBAを手に入れたことになった。
買った方が14万円現金を失い、20万円のMBAを手に入れた、ということになる。

減価償却費は経費

じゃあ、減価償却費最高やん!どんどん差し引いてよ!って思うかもしれないが、例えば建物の価値が1000万円あったとする。
単純に年100万円10年かけて減価償却していいよ、ということになったと仮定したら、年30万円税金が10年間浮く。
ただし、帳簿上の建物の価値も年100万円ずつ失う。
最終的には0になる。

売却時

帳簿上の価値は0だとしても、売却時は当然0ではない。
10年後、不動産の価値が下がらず同じ1000万円で売れたとする。
そうすると、1000万円に対して課税される。
300万円。
年30万円x10年間で300万円税金を払わなくて済んだのに、300万円後から請求される。
ええ・・・
せっかく高く売れたのに・・・

減価償却費は税金の先送り

基本的に、不動産の減価償却費は税金の先送りに過ぎない。
不動産は売却時に儲かったかそうじゃなかったのかが決まる。
年10%の利回りの物件を1000万で買って、5年で売却して1000万円で売れました!なら最終的に利回り10%で資産が増えたことになるが、実際はそうではない。
建物は傷んでくるし、修繕はしなければならないし、築年数が増えれば安くなる。
売却時には先送りした税金が待ってる。
さらに個人は5年以内に売却すると、売却時の税金がえぐい。
簿価上の価値を超えた分に対して41.1%の税金がかかる。
高く売れたら税金を結局取られるし、安くなっちゃったら結局その分損するだけなんだよね。

不動産投資は資産形成

デメリットばっかり語ってるようだけど、デメリットをちゃんと把握してからやるやらないを決めないと損するだけだからね。
こんなはずじゃなかった、ってなるから。
でも、銀行借入終了したら、晴れて自分の資産になる。
これが大きい。
しかも銀行支払い分は入居者が払ってくれるんだから。
他人のお金で物件を買うことができ、他人のお金で支払ができる。
それが不動産投資のメリット。
その家賃で暮らそうとは考えず、まず資産形成としての不動産投資を考えよう。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。

日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)