不動産投資を始めるにあたり、必要不可欠なのが銀行融資。
例えば頑張って300万貯めたとしても、300万の戸建を買ってしまうといきなり現金が枯渇してしまう。
だから銀行からお金を借りる必要がある。

極力自分の現金は使わない

できうる限り自分の現金を使わないで不動産投資を拡張していくのがベスト。
300万の物件を買うのに、300万円借りれたら手元に300万そのまま残る。
さらにそれを元手にまた借りることもできる。
銀行の信用度もあるからそううまくはいかないけど。
でも半分は最低でも融資を引きたい。
その物件を人に貸して、その家賃で利息と元本を払い、最終的に払い終わったら晴れて自分の物件になる。
これが不動産投資。

不動産投資だけで食べていけるの？

それは資産状況にもよる。
資産が3億円分くらいはないと厳しんじゃないかなとは思う。
例えば、3億円分の不動産の利回りが10%だとする。
そうすると3000万円の家賃収入が発生する。
おお、そんなにあるなら薔薇色やん！と思うだろうけど、そうはいかない。
割とザクっとだが計算してみよう。

減価償却費

不動産投資希望の星、減価償却費。
これは経費になる。
築30年のボロ戸建を500万買ったとすると、減価償却を4年かけて行える。
減価償却とは、建物を事業用に使うと建物が痛む分その分経費としていいですよっていう制度。
全部いきなり経費にはできない。ここは色々面倒だから説明を省略するが、じゃあ500万経費になるの！？って思うかもしれないがそうじゃない。

土地は償却できない

土地は傷みもしなければ劣化もしない。
だから一円も経費にならない。
あくまで建物だけ。
でも築30年のボロ戸建なんて買ったところで、建物の価値はほぼ残存してない。
せいぜいあって100万円。
それを4年で割るから年25万円にしかならない。

今回は500万円減価償却費を取れたとしよう。

支払い

当然たくさんの支払いが待っている。

返済と利子

当然借入をして不動産投資をすることになるので、借入した金額に利子を払わなければならない。
単純に2億8000万円借りていたとして、その利子は2％として500万円。
さらにそれに対して元本を返済しなければならない。
借入期間の年数にもよるが、年1000万円の元本の返済をしたとしたら、それだけで1500万円なくなる。
半分消えました。

修繕などの費用

新築ならともかく、築古の物件を買うとあそこが壊れた、壁紙を塗らないと、退去が出た、広告費用を払って客付だ、管理費用だとさまざまな費用がかかる。
これが割と利回りを押し下げる。
買ってすぐ退去が出ると脳の血管切れそうになる。
とりあえずこれで年500万円としよう。
これで残り1000万円。

税金

不動産投資は事業なので、当然税金がかかる。
住居として一般の人に貸すのは消費税がかからないが、法人に貸すと消費税がかかる。
さらに不動産を買ったら不動産取得税、不動産を持っていたら固定資産税、法人なら法人住民税が必ずかかる。
家賃収入が経費より上回ると個人なら所得税、法人なら法人税がかかる。
黒字なら払えるんじゃないの？と思うかもしれないが、ことはそう単純ではない。
銀行への利子の支払いは経費になるが、元本は経費にならない。
ということは、銀行の元本返済ぶんも足した利益に対して法人税（所得税）がかかる。
これがきつい。

さていくら？

家賃3000万円ー減価償却費500万円ー利子500万円ー修繕費500万円＝1500万円に課税される。
これが個人だと所得税が大体350-400万円くらい。
ただ、減価償却が全部終わっちゃうといきなり500万円を超えてしまう。
で、手元に残るのは650万円くらい。
償却が終わると500万円以下。
実際はもっと少ない。
3億の資産（借入で拡張）で大体これ。
割と夢も希望もないように見えるが、全部が自分の資産ではなく、2億8000万円銀行からお金借りてやってる割には手元に残ってる方だと思う。

3億の資産を借入で構築できる

不動産投資で濡れ手に泡みたいな想像してると痛い目にあう。
でも、逆に考えるときちんと管理をすれば、個人でも億単位の資産を作れるのが不動産投資。
ただし、欲にまみれて未勉強で突っ込むとすぐ騙されるので、しっかり本でも読んで勉強しよう。
不動産投資は枯れた事業なので、銀行融資も引きやすい。
天才的発想がなくても資産の構築ができるのが不動産投資の強みでもある。
サラリーマンをしながらでもできる（会社にもよる）のも強み。
もし親から相続した使ってないボロ戸建でも持っているなら、二束三文で売るより貸してみたらどうだろうか。