不動産投資とは何なのか?その1【種類】

よく、アパートとかで家賃収入をえてる人見て、ああ、羨ましいなー。
自分もそうなれたら楽だろうなー。
ほっといたって定期的に家賃が入るもんなー。
と思ったので、やってみた。

物件探しがものすごく大変

不動産投資を行うにあたり、まずどんな不動産を買ったらいいかわからない。
ごみみたいな不動産が大量に売り出されているが、初めのうちは何がごみなのかもよくわからない。
宅地建物取引士(宅建)っていう国家資格もあるけども、これを取ったからといって別に不動産の目利きができるわけではない。
やはり中を見て、外観を見て、悩んで買っても騙されるのが不動産という代物。
だって、稼げるいいものを売るわけないじゃない。

様々な不動産

一口に不動産と言っても様々なタイプがある。

土地

キングオブ不動産。
土地でございます。
上物を立てるもよし、駐車場にするもよし、そのまま貸すもよし。
場所にもよるが、好立地物件だったらすぐ借り手がつく。
最低限の管理でいいが、利回りは悪い。
相続でいい立地の土地が手に入ったら最高。
が、立地が悪かったらただの負債。
固定資産税を払う分、マイナスにしかならない。

アパート(集合住宅)

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不動産投資の王道をいくアパート経営。
そこまで大きくない土地に集合住宅を建てるため、面積あたりの利回りは非常に良い。
が、売却時には投資家にしか売れないため、すぐ現金化はできないし割と足元見てくる。
いろいろなサブリース業者が善良で無知な人を騙しては巨万の富を築いているのもこのカテゴリ。
立地が悪くても駐車場があればいいが、ないとゴミなので、こういう業者に騙されて立地の最悪な土地に新築アパートを建てると死ぬまで苦労する。

戸建て(一軒家)

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今でこそだいぶ落ち着いた(カモられすぎて減った)ものの、ボロ戸建を買ってDIYして貸し出す空前の戸建不動産投資ブームが発生し、二束三文で叩き売られていた100−200万円くらいのボロ戸建が飛ぶように売れた。
が、戸建のDIYは根気が必要で頓挫する人が多く、素人が完了検査などするはずもなく、不動産屋を通して客づけができない戸建が大量発生した。
立地が多少ダメでも駐車場さえあれば貸しやすく、実需向けにも売却しやすく、値段も手頃のため不動産投資を始めやすく失敗もしにくい代物でもある。

区分マンション

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マンションの一室を買って貸す。
マンションにも様々な種類があり、今は価格高騰中。
10年前の倍くらいする。
あの時買っておかなかった自分をフルスイングで殴りたい。
戸建と違うのは、外装など自分で修繕する必要がないが、その分共益費や修繕積立金が毎月かかる。
立地にもよるが、駅近とかだと築40年でも余裕で売れる。

商用テナント(ビルなど)

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法人などに事務所やテナントとして貸し出す。
利回りはいいが、立地が悪いと最悪だし立地がいいと高い。
最初のうちは手を出さない方がいい。

農地

絶対手を出してはいけない。
売るにも何にしても規制がかるし二束三文にしかならない最悪の不動産。
固定資産税がかからないくらいしか価値がない。
市街化調整区域の農地は本当に要らない。

まだ他にもあるが、まぁざっとこんな感じ。

どれを買えばいいの?

自分の資産状況による。
不動産投資をするなら最低でも300万は欲しい。
目を皿のようにして毎日不動産売買サイトを見て間取りを想像したり、見に行っていいものかどうかを確認する。
買おうと決めてもすぐ買ってはいけない。
目が慣れるまで最低でも半年は見て回ろう。
最初にこれいい!と思ったものがゴミに見えてくる。

不動産投資の利回りは10%前後

不動産投資の利回りはそれほど高くない。
20%とかネットで見てるとそういう話も聞くが、相応のリスクがある。
立地が良くなれば良くなる程、利回りは悪くなる。
これは仕方がない。土地の値段が高いんだから。
なら株式投資でもいいんじゃ?って思うかもしれない。

不動産投資の最大のメリット

不動産投資の最大のメリットは、銀行融資が引けること。
お金を借りて、手元に300万しかなくても1000万や2000万を超える物件を買える。
ええ・・・借金・・・と思うかもしれないが、借入をしてレバレッジを効かせて収入を得ることで、大きな資産と利益を生むことができる。
逆に言えば、手元にそれなりの資金があるなら別に不動産投資をする必要はない。
株式投資でもした方が楽でいいと思う。
安定株を3−4銘柄に分散して買えば手堅い。
不動産はじっくりと資産を増やしていくことができるしレバレッジも効かせられるため、会社を起こして成功させることより難易度は低い。
銀行も担保ができる分貸してくれやすいし。
新規ビジネスだとこうはいかない。
使い古された技法なぶん、やりやすい投資とも言える。

誰が興味あるんだこんな話とは思うが、続きは次回。

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