不動産投資で一番賑わい、一番騙されているのが新築アパートです。
死屍累々としか言いようがない。
資金ショートした後のアパートを二束三文で買うのが我々不動産投資家です（ハイエナ）。

詐欺

基本的に、美味しい話をいきなり持ってくる不動産屋は詐欺です。
断言していいです。
百戦錬磨の不動産投資家を相手にするより、そこそこ収入の良い不動産に無知なサラリーマンを騙した方がよほど金になるからね。
不動産投資は色々失敗して覚えていくもんですが、これに騙されたら一撃でアウトです。

電話がくる

属性高めだけど世間知らずの人は、普通に名簿を作られて売られます。
例えば、光回線のセールスを容易に受ける、金を売りませんか？など、片っ端からかかってくるセールスに引っかかるアホなお金持ちは名簿にまとめられ、高値で売買されます。
その中でも超高額な詐欺に近い代物が新築アパート。

新築物件は最高難易度

まず、不動産を買うときは自分で収支計算をする。
物件を見て、そろそろ塗装が必要かな、とか、この階段大丈夫なんか？とか、内装を見てこれすみやすいかな？とか。
その点、中古物件は評価しやすい。
そもそも存在しているから内装もどうしたらいいのかとか自分で判断できる。
新築はできない。
そもそも、その土地に需要があるのかがわからない。
だからもし自分が新築物件に手を出すとしたら、その周りにどれだけアパートがあるのか？家賃の相場はいくらくらいか？駅までどのくらいの距離か？
駐車場はどれだけ必要なのかを考える。
中古物件は元々あるので、自分の考えた需要を満たせば買おうかな、と思えるが、新築はわからない。
だから難易度が高い。
それを進めてくる不動産屋は詐欺だと思っている。

不動産投資家は足を使います

基本的にまともな不動産投資家は不動産屋の話は1割も聞きません。
聞いてるふりはするけども。
電話で営業かけきて土地も確認しないようなバカに売りつけるような不動産屋は、建てるアパートもゴミです。
信じられないくらい手を抜いたゴミを建てます。
でも、見た目きちんとしていればハリボテでも素人は騙せる。
不動産屋やデベロッパーはわかっててそれをやってくる。
不動産屋を信じるなんてやってはならないこと。
利用するものであって信じるに値しない存在です。
石橋を叩いて壊すくらいの慎重さが必要。
なけなしの金で不動産投資をしにきた素人の金を骨までしゃぶるのが不動産屋です。
これくらい脅しておかないと騙されます。

新築マンションでどれだけ損をするのか？

不動産屋は2000万現金出資、8000万借入くらいの収支予想表を作ってきます。
8000万借入とか目眩してくるけど、属性高いとそれくらい借り入れることができます。
でも、十分の一でも目眩そうでしょ？そんなもんなんです。
35年ローンでローンを組んで、みたいなドリームプランを立ててきますが、全部嘘です。

家賃は下がる

残念ながら、家賃は下がっていきます。
退去が出るたびに下がります。
年1%くらい。
欲を出して高く出すと埋まりません。
埋まらなければ埋まらないだけ損をします。
吐きそうになる。

サブリースだから大丈夫！？

新築を建てさせるところはサブリースだから家賃保証します！と言って35年同じ家賃収入でプランを作ってきます。
だけどそんなことはありません。
2年に1回下げてきます。
しかも管理費も割と高く、思うような利回りは出ません。

不動産価値がそもそもない

言いなりになって1億払ってアパートを建ててしまうと、その時点で1億の価値はありません。
立地が悪い、設計が悪い、作りが悪い、よくある話です。
でも、よく調べない方が悪いのが不動産投資なのです。
そんなものを買わされて、失敗しちゃった、次頑張ろう、なんて甘い世界ではありません。
下手したら数千万の赤字を出しながら撤退、ローンだけ残るって人が山ほどいます。
その二束三文で売られるアパートをハイエナのように買うのが真の不動産投資家なのです。

利回り計算をしよう

不動産を買うと表面利回り、実質利回りの２種類がある。
表面利回りは家賃収入÷不動産価格から割り出した単純なもの。
実質利回りは仲介手数料、固定資産税、利子など、あらゆる経費を算入して割り出した現実的な利回り。
一桁になるのは当たり前にある。
というか、表面利回り5%程度の新築物件を買ってしまうと、実質利回りはまずマイナスになる。
マイナスになった分は不動産屋と建築会社の懐に入る。 退去、部屋を埋めるための広告費用、いろんな費用がかかるから、なるべく経費をかけないようにしなければならない。
そういうことを考えないまま不動産投資に参入するべきではない。
第二種電気工事士を取得しようと言っているのも、利回りを上げるためにコスパがいい資格だから。
外部に頼めば10万円かかるものが自分でやれば2万円以下でできる。
築年数にもよるが、実質利回り8％くらい行けば上出来。

まとめ

目も育たないうちにいきなり新築は買うな！
既に建っているものの良し悪しがわかる目を養え！
以上です。